Por Daphnis Citti de Lauro
As administradoras de condomínios distribuem os boletos de cobrança de taxas condominiais. Aos condôminos que não efetuaram o pagamento, enviam carta de cobrança. Alguns comparecem e pagam ou fazem acordo. Outros não.
O passo seguinte, então, é enviar esses casos para cobrança por advogados. Estes, antes de proporem as ações judiciais, costumeiramente enviam novas cartas de cobrança.
Alguns condôminos comparecem ao escritório de advocacia e efetuam o pagamento à vista ou fazem acordo extrajudicial, através do instrumento denominado “confissão de dívida”.
Discute-se o cabimento da cobrança de honorários advocatícios nessa fase extrajudicial.
O advogado tem despesas com o escritório, paga impostos, gastou muito dinheiro e tempo para se formar, deve vestir-se adequadamente, a locomoção de sua casa ao escritório e vice-versa é onerosa e, como todos os seres vivos, precisa alimentar-se.
A concluir-se, obviamente, que não pode trabalhar de graça. Assim, se o devedor não pagar seus honorários, o credor é que terá que fazê-lo.
Na prática, se o devedor não quer pagar os honorários, o advogado não recebe as taxas condominiais em atraso nem faz acordo e propõe a ação judicial. Assim, não haverá qualquer discussão quanto aos honorários, pois serão devidos.
Vejamos na teoria e na jurisprudência.
O Código Civil prevê a obrigação do devedor pagar honorários, no Capítulo “DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES”, artigos 389, 395 e 404:
Artigo 389: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.
Artigo 395: “responde o devedor pelos prejuízos que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.”
Artigo 404: “As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da multa convencional.”
No Recurso Especial n. 1.274.629 – AP (2011/0204599-4) a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, vale transcrever a ementa:
“DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CLÁUSULA QUE PREVÊ RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR QUANTO AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS DECORRENTES DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECIPROCIDADE. LIMITES. ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Os honorários contratuais decorrentes de contratação de serviços advocatícios extrajudiciais são passíveis de ressarcimento, nos termos do art. 395 do CC/02.
2. Em contratos de consumo, além da existência de cláusula expressa para a responsabilização do consumidor, deve haver reciprocidade, garantindo-se igual direito ao consumidor na hipótese de inadimplemento do fornecedor.
3. A liberdade contratual integrada pela boa-fé objetiva acrescenta ao contrato deveres anexos, entre os quais, o ônus do credor de minorar seu prejuízo buscando soluções amigáveis antes da contratação de serviço especializado.
4. O exercício regular do direito de ressarcimento aos honorários advocatícios, portanto, depende da demonstração de sua imprescindibilidade para solução extrajudicial de impasse entre as partes contratantes ou para adoção de medidas preparatórias ao processo judicial, bem como da prestação efetiva de serviços privativos de advogado e da razoabilidade do valor dos honorários convencionados.
5. Recurso especial provido.”
Embora não se aplique o Código de Defesa do Consumidor aos condomínios, uma vez que a relação entre os condôminos não é de consumo, os itens 3 e 4 do acórdão são úteis para o tema.
O condomínio, na busca de solução amigável para minorar o prejuízo do condômino inadimplente, deve antes enviar carta de cobrança através da administradora (a quem o síndico delegou seus poderes de administração) e o recebimento pela administradora não pode conter a cobrança de honorários advocatícios.
Se, entretanto, não consegue receber nem fazer acordo, contrata serviços especializados (que são os escritórios de advocacia ou o seu próprio corpo jurídico) e, nesse caso, é perfeitamente legal e cabível a cobrança de honorários advocatícios, ainda que o pagamento seja à vista ou parcelado, através de “confissão de dívida”, instrumento este elaborado pelo advogado.
Frise-se que a cobrança através de carta ao inadimplente, por parte do advogado, não deve ser entendida como “ato de mera cobrança”, pois é indiscutível que o efeito de receber uma carta com o timbre do advogado é muito maior do que a carta de cobrança enviada pela administradora, enviada anteriormente.
Saliente-se, outrossim, que normalmente as convenções condominiais também preveem a cobrança de honorários advocatícios, sem fazer distinção se é judicial ou extrajudicial.
Já na hipótese de cobrança judicial, a jurisprudência entende que não apenas os honorários convencionais devem ser cobrados, mas também os contratuais. Nesse sentido, a seguinte ementa do Tribunal de Justiça de São Paulo, relator Dr. Gilberto Leme, 27a. Câmara de Direito Privado (apelação n. 0008125-92.2011.8.26.0576):
“AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. ADVOGADO CONTRATADO POR CONDOMÍNIO PARA AJUIZAR AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA CONDÔMINO. Os honorários advocatícios contratuais, embora decorrentes de avença estritamente particular, devem ser ressarcidos pela parte sucumbente, mesmo que está não tenha participado do ajuste. Honorários que integram o valor devido a título de perdas e danos, com fundamento na regra dos artigos 389, 395 e 404 do novo Código Civil. Os honorários contratados possuem natureza diversa em relação aos honorários sucumbenciais do art. 20 do CPC, pelo que a obrigação posta à parte sucumbente para o pagamento de ambos não caracteriza ‘bis in idem’. Possibilidade de cobrança em ação autônoma, tendo em vista que o pagamento pelo condomínio ao ad vogado somente ocorreu após o final da demanda de cobrança, já que os honorários foram arbitrados em percentual do valor da eventual condenação. Recurso desprovido.”
* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com 24 anos de atividades, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
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