Problemas de falta de pagamento do aluguel são corriqueiros e dão dor de cabeça para os proprietários. Até por isso, locadores tentam cada vez mais se proteger de inquilinos inadimplentes. Uma das garantias que oferecem menos riscos e que vêm ganhando espaço é a caução em imóvel.
Nesta modalidade, o locatário precisa de um caucionante, alguém que possua um imóvel. Então esse bem é dado em garantia (caução) pelos aluguéis, colocado no contrato de locação e oficializado num cartório de Registro de Imóveis.
De acordo com Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário, a grande vantagem é que, diferentemente de quando se tem um fiador (que também deve ser proprietário de um imóvel), a propriedade não pode ser vendida durante o período de locação. Ou, se for, o comprador não poderá alegar ignorância de que o imóvel estava servindo de garantia para o contrato de locação.
“O fiador responde pelos bens que possui, mas pode se desfazer deles. Nada impede que venda. E, na hora de executar o fiador pelos aluguéis não pagos pelo inquilino, se o imóvel foi vendido, o proprietário não terá o que executar”, explica.
Já na caução em imóvel, se o bem for posto à venda, os interessados em comprar pedem a certidão no Registro de Imóveis e nela constará que a propriedade foi dada em caução num contrato de locação.
“Ou seja, não tem perigo de o imóvel ser vendido e o locador não ter o que receber. Ele terá sempre. É uma garantia muito segura. Mesmo que o imóvel seja vendido, o comprador não poderá alegar ignorância e o imóvel continuará como garantia”, completa Daphnis de Lauro.
Para aceitar alguém na caução de imóvel, o locador terá que pedir certidão atualizada no Registro de Imóveis para saber se o bem é mesmo do caucionante e se tem algum ônus, como por exemplo uma hipoteca ou uma penhora. E, se for casado, o cônjuge terá que assinar também como caucionante.
Outras modalidades
O especialista em Direito Imobiliário afirma que o seguro fiança também é uma boa forma de garantia para o proprietário, mas o valor que o inquilino tem que desembolsar anualmente afasta muitos candidatos. “Para que ele pudesse ser mais utilizado, as seguradoras precisariam baixar o preço, pois é inviável para uma grande parte das pessoas.”
Já a caução em dinheiro, outra forma prevista na Lei do Inquilinato, não é segura. Ela é limitada ao valor de apenas três meses de aluguel.
“Até ser proposta a ação, o inquilino ser citado, o juiz decretar o despejo e o locatário ser efetivamente despejado, certamente já se terá passado mais de três meses. Trata-se de uma garantia irreal”, conclui Daphnis de Lauro.
Sobre Daphnis Citti de Lauro
Advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
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