Por Daphnis Citti de Lauro *
Quase todos os condomínios têm ações de cobrança de taxas condominiais. Elas são demoradas porque o Judiciário é lento e também porque surgem variáveis durante o processo, como a dificuldade de se encontrar o réu ou o seu falecimento, deixando inúmeros herdeiros ou, pior, quando não deixa herdeiros ou estes não abrem o inventário.
As taxas condominiais vão vencendo, acumulando-se, ficando o condomínio com uma grande soma de dinheiro a receber sabe-se lá quando e, por outro lado, tendo a necessidade de efetuar obras às vezes inadiáveis.
Li outro dia na Revista Síndico sobre securitização condominial que, segundo Alexandre Bastos, representante da Câmara Gestora de Títulos Públicos, é “um produto inovador que tem como objetivo adquirir os créditos condominiais em fase de cobrança judicial, onde o Fundo assume a responsabilidade pelo pagamento integral de todas as cotas a vencer. O que permite ao condomínio o imediato restabelecimento de seu fluxo financeiro, recebendo ainda os créditos acumulados (parcelas vencidas) no ato da cessão com uma taxa de desconto fixada de acordo com as características de cada processo”.
É muito interessante, mas é indiscutível que a decisão tem que passar por uma assembleia geral. E, naturalmente, aparece a pergunta sobre o quórum que, logicamente, tem que ser qualificado.
Nos processos judiciais de cobrança de taxas condominiais, quando o crédito é maior que o valor da avaliação, é possível ao condomínio – embora não sendo pessoa jurídica – requerer a adjudicação do imóvel, passando a ser seu proprietário.
Até um tempo atrás, não se conseguia registrar nos registros de imóveis a carta de adjudicação, porque estes se recusavam, tendo em vista a inexistência de personalidade jurídica. Depois, começaram a aceitar, desde que houvesse decisão de assembleia geral especialmente convocada, com a aprovação unânime dos presentes a ela.
Note-se que o imóvel, passando a ser adjudicado pelo condomínio, passa a pertencer à massa condominial e, portanto, a todos os condôminos. Mas, tanto para adquirir ou para vender, o entendimento é que não é necessária a aprovação unânime dos condôminos, mas tão somente dos presentes à assembleia.
O mesmo raciocínio pode ser usado com relação ao crédito do condomínio referente às taxas condominiais, que é um crédito da massa e, portanto, de todos os condôminos. Para que seja feita a cessão, é necessário que seja convocada uma assembleia geral com este item na “Ordem do Dia” e a aprovação unânime dos presentes, inclusive quanto à taxa de desconto.
* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor dos livros “Problemas em condomínios” e “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária.
Sobre Daphnis Citti de Lauro
É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária.
Sobre a Citti Assessoria Imobiliária
Inaugurada em 19 de outubro de 1989, a CITTI inicialmente administrava somente locações. Posteriormente, para atender pedidos de seus clientes, passou a administrar também condomínios residenciais, comerciais e mistos, além de loteamentos.
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