* Daphnis Citti de Lauro
Terminada a assembleia, você foi eleito síndico. Muitos não aceitaram por “falta de tempo”, a maioria não compareceu com receio de ser eleita e “sobrou” para você. Certamente algumas pessoas te deram parabéns, desejaram bom mandato e alguns até te deram os pêsames. É assim mesmo.
Mas, no dia seguinte, a preocupação: por onde começar? O que eu faço? E agora?
As receitas são muitas, mas o básico é, inicialmente, tomar conhecimento da situação do condomínio, que consiste em checar alguns itens principais: contratos de manutenção, data da lavagem das caixas d água e desinsetização (recomendável uma vez a cada seis meses), revisão do para-raios (anual), vencimento do seguro obrigatório contra incêndio, recarga dos extintores, posição da inadimplência e andamento das cobranças judiciais e extrajudiciais, validade da brigada contra incêndio e do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros.
Outra decisão importante é saber se mantém a administradora do condomínio ou se ela deverá ser substituída, pois o bom desempenho no cargo está sempre baseado no tripé: síndico, administradora e zelador.
Atualmente, não se admite que o dinheiro do condomínio fique na conta “pool” da administradora (aquela em que é reunido o dinheiro de todos os condomínios numa conta em nome da administradora). O condomínio deve ter uma conta bancária aberta em seu nome, ainda que a administradora ou o representante legal dela tenha procuração para movimentação.
Devem ser verificados com a administradora os itens que podem ser economizados, como contratação de folguista em substituição às horas extras dos funcionários, iluminação, etc.
O síndico também precisa ter uma cópia da convenção condominial e do regulamento para ler e levar em todas as assembleias, bem como ler os artigos 1331 a 1358 do Código Civil, que tratam do “condomínio edilício” e tirar todas as dúvidas que tiver, com a administradora ou o advogado do condomínio, em especial o artigo 1348, que trata da competência do síndico.
No exercício do cargo de síndico, o bom senso e a serenidade para enfrentar os problemas são fundamentais.
As multas devem ser aplicadas em último caso, sempre precedidas de notificação e de acordo com o que prevê a convenção de condomínio e o regulamento interno.
Embora seja aconselhável manter as taxas condominiais o mais baixo possível, o síndico tem a obrigação de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, no dizer do inciso V do artigo 1.348 do Código Civil.
Assim, deve mandar fazer um levantamento do estado do condomínio, quais as obras necessárias, por exemplo, o tratamento de colunas com ferragem exposta, e convocar uma assembleia geral para aprovação das obras e de rateio extra se necessário.
Outro aspecto a ser considerado e de relevância é o saldo do condomínio, que nunca pode ficar devedor. Jamais deve ser feito empréstimo ao banco para cobrir alguma despesa, seja ela ordinária ou extraordinária, tendo em vista os elevadíssimos encargos cobrados.
Se houver tempo, o síndico deve convocar uma assembleia geral para aprovar o aumento da taxa condominial ou o rateio extraordinário, conforme seja a natureza da despesa. Se não houver tempo, tem ele o poder de efetuar o rateio extra e, posteriormente, convocar uma assembleia para ratificá-lo.
* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com 24 anos de atividades, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
Sobre Daphnis Citti de Lauro
Advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
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