O novo Código de Processo Civil, que entra em vigor no próximo dia 18, alterou substancialmente a cobrança de taxas condominiais em atraso. A mudança agiliza o processo contra os inadimplentes e diminui as possibilidades de o devedor ganhar tempo.
Antes, para se cobrar o devido, era necessário propor uma ação judicial na qual o juiz designava audiência de conciliação, instrução e julgamento. Na ocasião da sua realização, o réu apresentava a defesa e era proferida a sentença.
“Era o conhecido rito sumário, que de sumário não tinha nada, pois demorava muito. Havia muitos entraves como, por exemplo, a dificuldade de citação do réu, o que ocasionava sucessivos adiamentos de audiências”, explica o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário.
Assim, os condomínios solicitavam que o processo seguisse o rito ordinário, que prescindia de audiência. O réu era citado, contestava, e o juiz pronunciava a sentença.
A grande alteração trazida pelo novo Código de Processo Civil é que, agora, passa a ser considerado, dentre os títulos executivos extrajudiciais, “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (artigo 784 inciso X).
“Antes, não. Os créditos referentes às taxas condominiais não eram títulos executivos extrajudiciais. Era preciso propor ação, aguardar a sentença, o recurso que o condômino costumava propor para retardar a execução e só depois executar”, completa o advogado.
Assim, junta-se à inicial a convenção de condomínio, a especificação, a ata da assembleia que elegeu o síndico, as atas das assembleias que aprovaram as previsões orçamentárias do período dos meses em atraso, e o cálculo do débito.
“O juiz, ao receber a petição inicial, fixa os honorários em 10% do valor que será reduzido para 5% se o devedor efetuar o pagamento integral no prazo de três dias da citação. Mas, se contestar a execução, o que é feito através de embargos à execução e estes forem rejeitados, a verba honorária poderá ser elevada até 20%, o que evita, em princípio, que o devedor embargue apenas para ganhar tempo.”
Se o credor desejar, poderá obter certidão da existência da execução e averbar no registro de imóveis. Assim, se alguém tirar certidão do registro de imóveis, constará a existência da execução. O condômino será citado para pagar a dívida no prazo de três dias contados da citação, sob pena de penhora do bem e avaliação.
“Isso não quer dizer que a penhora será efetuada até três dias depois do não pagamento. Isso porque é a partir da distribuição da execução que, em tese, pode ser proposta no dia seguinte ao não pagamento, mas que na prática não é, o processo vai para o cartório. Em seguida, segue para o juiz despachar e mandar citar o devedor que, quando for citado, terá então o prazo de três dias para pagar ou embargar, sob pena de penhora e avaliação do bem penhorado. Se for o caso, o bem, que será preferencialmente a unidade condominial, será levado à alienação pública (leilão) após a avaliação”, finaliza Daphnis Citti de Lauro.
Sobre Daphnis Citti de Lauro
É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.
Sobre a Citti Assessoria Imobiliária
Inaugurada em 19 de outubro de 1989, a CITTI inicialmente administrava somente locações. Posteriormente, para atender pedidos de seus clientes, passou a administrar também condomínios residenciais, comerciais e mistos, além de loteamentos. Hoje, atua como síndica terceirizada.
